Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour toute décision d’investissement.
Votre SCPI de bureaux affiche un rendement en baisse depuis deux ans. Vous touchez moins qu’avant, et vous vous demandez si vous n’avez pas mis trop d’argent au même endroit. Cette inquiétude, je la rencontre chaque semaine dans mon cabinet. Et franchement, elle est légitime : avec une capitalisation de 88 milliards d’euros au 30 septembre 2025, selon les données 2025 de l’ASPIM, le marché des SCPI offre suffisamment de choix pour ne pas dépendre d’un seul véhicule.
Diversifier en SCPI : l’essentiel en 30 secondes
- Visez 3 à 5 SCPI complémentaires pour un portefeuille équilibré
- Diversifiez sur 3 axes : géographie, secteur et société de gestion
- Budget minimum réaliste : comptez 5000 € pour 2 SCPI, 15000 € pour 4
- Les SCPI diversifiées affichent 4,2% de rendement en 2025, contre 3,3% pour les bureaux
Pourquoi une seule SCPI ne suffit plus en 2025
J’accompagne des épargnants en SCPI depuis plusieurs années. L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? La concentration sur une seule SCPI de bureaux parisiens. Sur le papier, ça semblait solide. Dans les faits, lors du retournement du marché tertiaire en 2023-2024, certains ont vu leurs revenus baisser de 15 à 20%. Ce constat est limité à mon périmètre d’observation et peut varier selon la taille et la stratégie de chaque SCPI.
-3,6%
Recul du prix de part moyen pondéré entre fin 2024 et septembre 2025
Le problème n’est pas la SCPI en tant que telle. Le problème, c’est de mettre tous ses œufs dans le même panier. Quand le marché des bureaux tousse, votre portefeuille mono-SCPI s’enrhume. C’est mécanique.
Attention aux effets de concentration : selon le rapport 2025 ASPIM via Boursorama, les SCPI de bureaux affichent un taux de distribution de 3,3% sur les neuf premiers mois 2025, contre 4,2% pour les SCPI diversifiées. L’écart se creuse.
Mon avis (qui n’engage que moi) : si vous avez plus de 10 000 € investis en pierre-papier, la question n’est plus « faut-il diversifier » mais « comment bien diversifier ». La suite de cet article répond à cette question.
Les 3 axes de diversification qui comptent vraiment
Je pourrais vous dresser la liste des 8 catégories de SCPI existantes. Ce serait exhaustif. Ce serait aussi inutile. Sur le terrain, trois critères font vraiment la différence pour construire un portefeuille résilient. Le reste, c’est du bonus.
Diversifier par zone géographique : Europe vs France
Les SCPI européennes présentent un double avantage. Premier point : décorrélation avec le marché français. Second point : fiscalité potentiellement plus douce sur les revenus étrangers. Les revenus fonciers SCPI sont normalement soumis à l’impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux. Les revenus provenant d’immeubles situés en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne peuvent bénéficier de mécanismes d’évitement de la double imposition.
Soyons clairs : je ne dis pas de tout mettre en SCPI européennes. Je dis d’en intégrer une ou deux dans votre allocation pour profiter d’une épargne immobilière en SCPI moins dépendante du seul marché hexagonal.
Diversifier par secteur : santé, logistique, résidentiel
Tous les secteurs ne réagissent pas de la même façon aux cycles économiques. Les bureaux souffrent quand le télétravail progresse. Les commerces physiques encaissent la concurrence du e-commerce. À l’inverse, la logistique profite de l’explosion des livraisons. La santé bénéficie du vieillissement démographique.
| Secteur | Rendement 2025 | Volatilité | Décorrélation bureaux | Ticket minimum |
|---|---|---|---|---|
| Diversifiées | 4,2% | Moyenne | Forte | 200-1000 € |
| Logistique | 4,1% | Moyenne | Forte | 500-2000 € |
| Bureaux | 3,3% | Élevée | Référence | 200-1000 € |
| Santé-éducation | 2,8% | Faible | Très forte | 500-1500 € |
Ce qui m’interpelle quand je vois des portefeuilles mono-SCPI : on passe à côté de cette complémentarité. Une SCPI santé à 2,8% de rendement peut sembler moins attractive qu’une SCPI bureaux à 3,3%. Mais quand les bureaux corrigent de 5%, la santé tient bon. C’est ça, la diversification sectorielle.
Diversifier par société de gestion
Point souvent négligé : les SCPI gérées par la même société partagent parfois des équipes, des stratégies d’investissement, voire des immeubles. Si vous détenez trois SCPI d’un même gestionnaire, vous n’avez pas vraiment trois SCPI. Vous avez trois parts d’une même philosophie de gestion.
Ma recommandation : répartissez vos investissements sur au moins deux, idéalement trois sociétés de gestion différentes. Ce n’est pas plus compliqué à suivre, et ça réduit le risque opérationnel.
Combien de SCPI pour un portefeuille équilibré
La question revient systématiquement : « C’est quoi le bon nombre ? » Franchement, il n’y a pas de réponse universelle. Ça dépend de votre budget, de votre appétence au risque, et du temps que vous voulez consacrer au suivi. Mais je peux vous donner une fourchette basée sur ce que j’observe dans les dossiers que je traite.
Pour vous aider à y voir plus clair, des plateformes spécialisées comme epsicap.fr permettent de comparer les caractéristiques des différentes SCPI et de simuler des allocations selon votre profil.
Combien de SCPI selon votre budget ?
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Budget inférieur à 10 000 € :
Privilégiez 2 SCPI maximum, via l’épargne programmée si possible. Mieux vaut 2 SCPI solides que 4 tickets trop faibles.
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Budget entre 10 000 et 30 000 € :
Visez 3 SCPI avec répartition sectorielle (une diversifiée, une thématique, une européenne).
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Budget entre 30 000 et 100 000 € :
L’allocation optimale tourne autour de 4-5 SCPI multi-axes. Au-delà, la complexité de gestion augmente sans gain significatif.
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Budget supérieur à 100 000 € :
5 SCPI constituent un plafond raisonnable. Étudiez aussi le démembrement temporaire pour optimiser la fiscalité.
Le piège de la sur-diversification : Au-delà de 5-6 SCPI, vous ne réduisez plus vraiment le risque. Vous multipliez les relevés, les délais de jouissance, les interlocuteurs. Et vous diluez l’impact de vos meilleures SCPI. J’ai vu des portefeuilles à 12 SCPI ingérables. Restez pragmatique.
Cas concret : réallocation réussie
J’ai accompagné Nathalie, 52 ans, cadre hospitalière. Elle avait placé 40 000 € sur une seule SCPI de commerces pour préparer sa retraite. Quand le rendement est passé de 4,8% à 3,9% suite à des vacances locatives, elle s’est inquiétée.
Nous avons réalloué progressivement sur 4 SCPI complémentaires : une santé, une logistique, une résidentielle européenne, et une diversifiée. Résultat après 18 mois : rendement global stabilisé à 4,5%, volatilité perçue en baisse. Elle dort mieux.
Construire son portefeuille pas à pas
La théorie, c’est bien. Passons à la pratique. Voici la méthode que j’utilise avec les épargnants que j’accompagne. Ce n’est pas la seule façon de faire, mais elle fonctionne.
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Analyse de votre patrimoine existant et définition de vos objectifs -
Sélection de 3 à 5 SCPI complémentaires selon les 3 axes -
Première souscription sur la SCPI principale (40-50% du budget) -
Souscriptions suivantes échelonnées pour lisser les points d’entrée -
Premiers revenus selon les délais de jouissance de chaque SCPI
Un point important : les frais de souscription représentent généralement 10 à 12% du montant investi, d’après l’analyse 2025 de Louve Invest. Mais attention, ces frais sont prélevés à la sortie, pas à l’entrée. Autrement dit, vous investissez 100% de votre mise dès le départ. C’est lors de la revente que vous ne récupérez que 88-90% de la valeur de vos parts.
10 points à vérifier avant de diversifier
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Votre horizon de placement est d’au moins 8 ans (recommandation AMF) -
Vous avez constitué une épargne de précaution avant d’investir -
Les secteurs choisis sont décorrélés (pas 3 SCPI bureaux) -
Au moins 2 sociétés de gestion différentes dans votre sélection -
Vous avez vérifié les délais de jouissance de chaque SCPI -
Les frais de souscription et de gestion sont comparés -
Le taux d’occupation financier dépasse 90% sur chaque SCPI -
Vous comprenez que le capital n’est pas garanti -
La liquidité n’est pas assurée : revente possible sous plusieurs mois -
Vous avez estimé l’impact fiscal sur vos revenus fonciers
Vos questions sur la diversification en SCPI
Les frais se cumulent-ils si j’achète plusieurs SCPI ?
Chaque SCPI applique ses propres frais de souscription (généralement 10-12%). Si vous investissez 10 000 € sur 3 SCPI, vous payez les frais sur chaque ligne. Ça représente un coût, mais il est amorti sur la durée de détention recommandée (8 ans minimum). Certaines SCPI récentes proposent 0% de frais d’entrée, compensés par des frais de gestion plus élevés.
Puis-je diversifier avec un petit budget via l’épargne programmée ?
L’épargne programmée permet d’investir à partir de quelques dizaines d’euros par mois sur certaines SCPI. Avec 200 € mensuels, vous pouvez alimenter 2 SCPI distinctes et construire progressivement une allocation diversifiée. C’est même une stratégie que je recommande pour lisser les points d’entrée.
Les délais de jouissance s’additionnent-ils ?
Non, les délais de jouissance sont propres à chaque SCPI et commencent à courir à partir de votre souscription individuelle. Si vous souscrivez 3 SCPI le même jour avec des délais de 3, 4 et 5 mois, vous toucherez vos premiers revenus de façon échelonnée. Prévoyez une trésorerie de transition.
Faut-il diversifier aussi par société de gestion ?
Je le recommande fortement. Les SCPI d’un même gestionnaire partagent souvent des équipes, des stratégies et parfois des actifs. Répartir sur 2-3 sociétés de gestion réduit le risque opérationnel et vous expose à des philosophies d’investissement différentes.
Comment suivre plusieurs SCPI en même temps ?
Chaque société de gestion envoie des bulletins trimestriels et des rapports annuels. Avec 4-5 SCPI, comptez une dizaine de documents par an à consulter. Des agrégateurs en ligne permettent de centraliser le suivi. Au-delà de 5 SCPI, la charge administrative devient significative sans gain réel de diversification.
Conformément aux avertissements de l’AMF, l’investissement en SCPI comporte des risques : le capital n’est pas garanti, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et la liquidité des parts n’est pas assurée. Une demande de rachat peut prendre un délai indéfini si les demandes de retrait excèdent les souscriptions.
Et maintenant ?
Pour aller plus loin : La diversification SCPI n’est pas une fin en soi. C’est un outil pour réduire la volatilité de vos revenus immobiliers et mieux dormir la nuit. Avec 3 à 5 SCPI bien choisies sur les trois axes évoqués, vous construisez un portefeuille plus résilient qu’avec un placement concentré.
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question : parmi les SCPI que vous détenez ou envisagez, lesquelles sont vraiment décorrélées entre elles ? Si la réponse est floue, c’est le moment de retravailler votre allocation.
Précisions sur les risques de l’investissement en SCPI :
- Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs
- Le capital investi en SCPI n’est pas garanti
- La liquidité des parts n’est pas assurée par la société de gestion
- Chaque situation patrimoniale nécessite une analyse personnalisée par un conseiller en gestion de patrimoine certifié CIF ou CGPI